민법기초 계약법/ 매매와 계약금, 해약금에 대해

민법기초 계약법 / 매매와 계약금, 해약금의 성질

매매의 성립과 성질

성립 : 재산권이전 약정과 대금지급약정의 합의로 성립된다.

 

 

 

 

매매의 성질

유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 불요식 계약

계약비용은 당사자 쌍방 균분한다.

임의규정이다.

 

계약비용에 포함되는 것

측량비용, 감정평가 비용, 계약서 작성비용

계약비용에 불포함되는 것 : 이행비용 (소유권이전등기비용, 말소등기비용)

 

매매의 과실귀속

매도인		매수인
목적물 인도	X	대금 완납	X	매도인의 과실취득
목적물 인도	X	대금 완납	O	매수인의 과실취득
목적물 인도	O	대금 완납	X	매수인의 과실취득 (이자 가산)

목적물인도O, 대금완납 X 인 경우에 매수인은 목적물 인도받은 당시부터 대금의 이자를 가산해줘야 한다.

 

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계약금

부동산을 사고팔거나 임대차 계약을 체결할 때 약정의 표시로 상대방에게 지급하는 금전 등을 말한다. 부동산 거래에서는 거래금액의 10% 정도의 계약금을 지급하는 것이 관례이다.

매매계약과 계약금계약은 주종의 관계이다.

종된계약 + 요물계약의 성질을 갖는다. (요물계약의 4가지 : 현상광고계약, 대물변재, 계약금계약, 보증금계약)

계약금의 일부만 지불했을 시에도 계약이 성립이 되는가? NO

 

계약금의 성질

• 증약금 (계약체결의 증거로서의 의미)
• 해약금 (당사자가 계약의 해제권을 유보하는 의미)
• 위약금 (계약의 채무를 이행하지 못할 때 채권자에게 치러야 할 것으로 미리 약정한 금액)

 

해약금의 특징

계약금을 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 언제든지 계약을 해제할 수 있다 (민법 565조)

임의규정이다. (배제약정은 유효하며 임대차에도 적용된다)

매수인 : 의사표시만 하면 된다 (지급한 계약금이 해약금이 된다)

매도인 : 의사표시 + 배액제공 (받은 계약금 배액으로 돌려준다. 공탁까진 필요 없다)

 

행사기간 : 중도금 지급 전까지

이미 중도금을 지급한 경우 : 배액상환으로 해제 불가.

중도금은 이행기 전에도 착수할 수 있다. (중도금의 일부 이행도 착수로 본다)

 

해약금의 효과

소급효가 있다.

원상회복의무는 없다. 

채무불이행의 문제가 아니다. (위법행위가 아니다)

 

 

 

민법 기초 제 3자를 위한 계약

계약의 해제와 해지 차이